正当事由の存否は，建物の使用についての，賃貸人の必要性と賃借人の必要性を比較して判断するというのが，基本的な枠組みです。建物の状況と取り壊し後の計画などが勘案され，（判例１）と（判例２）では，異なる結論となっています。

（判例１）東京地裁平成25年12月24日判決は，賃借人が40年以上レストランを経営し，かつ引き続いて経営する意思があるというのに対し，賃貸人の側では，耐震性の観点からただちにビルを取り壊す必要があると主張し，取り壊し後は駐車場にするというだけで，取り壊し後の具体的な計画を示していないという事案です。裁判所は，具体的に計画を立てていることを裏付け得るような証拠の提出がない，耐震性能の問題点をもって取壊しが必須の急務であるということはできない，として，正当事由を否定しました。

（判例２）東京地裁平成25年11月13日判決は，賃借人が昭和42年ころ以降中華料理店を経営している賃貸借（現在の月額賃料は８万円）です。建物の状態としては，基礎部分の性状に問題のあって相当に危険な状態にあるというほかなく，修復による存続よりも建て替えを行う必要性が大きい，また，取り壊し後の計画についても，隣接建物と接着するように建築されている本件建物を併せて再築することに合理性も十分に認められるとして，立退料120万円の支払いとの引換えで，正当事由に基づく明渡請求を肯定しました。

飲食店の賃貸借では，正当事由が認められるにしても多額の立退料支払を求められるケースが多いのですが，判例２における立退料が月額賃料の15か月分にすぎなかった点も，注目できると思います。